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文章詳情介紹：
京通羅斯福廣場10日低調開業 ARA當日引駐品牌達85%
(贏商網北京站報道)9月10日上午，位於通州區九棵樹地鐵旁的京通羅斯福廣場低調開業。當日現場沒有舞獅等南方特色慶典節目，也沒有慣例上的開業典禮和領導致辭，隻是壹張小桌上擺有壹盤烤小乳豬，部分員工祭酒、撒米、焚香等祭禮和項目領導為員工發放紅包之後，上午10:00工作人員便開門迎客，隨即場內內部業態及品牌落位也於當日對外揭曉。
簡單而不失喜悅的開業祭典，引現場群眾圍觀
據贏商網記者現場了解，除去5層中庭n多潮流、創意小鋪位之外，粗略計算當日共有102個已經開業和入駐的品牌(包括B1層未營業的超市)、15個空置商鋪，品牌入駐率超85%。
當天上午10:00項目開門營業
對於項目當天開業的表現，有業內專家對贏商網表示：“在目前的商業環境和招商困難的情況下，綜合項目當日進駐品牌情況看，還是比較樂觀的，空置率基本保持在壹個比較合理的水平。從招商結果上看，場內包括了H&M、C&A、俏江南、便宜坊、東來順、麥當勞等時下較為流行和熱門的品牌，項目招商團隊實力也由此可見壹斑。”
餐飲、兒童及娛樂突出
據悉，京通羅斯福廣場是目前通州地鐵沿線上，唯壹已開業的“國際高端社區型壹站式購物中心”，商業總建築麵積為6.7萬平方米。項目位於通州區梨園鎮九棵樹大街，屬於九棵樹—梨園成熟商圈內，為地鐵上蓋商業綜合體，地上共有5層，地下部分3層。
主打餐飲品牌
進入項目內部之後，每個樓層的主題及業態設置情況如下：地下1層為超市和食尚廣場，但超市部分當天並未對外開業，工作人員透露“還在籌備、還需等待”;地上1-5層逐壹是國際名品(珠寶、快時尚時裝等)、流行前線(時裝、餐飲等)、童趣世界(兒童娛樂、早教、餐飲等)、生活風尚(餐飲、女士內衣、運動名品集合店等)和潮流享樂(影院、KTV等);地下2、3層均為停車場。
如果隻在已開業和已進駐的101個品牌內計算，開業當日餐飲品牌約30%、服裝(包括女士內衣)品牌占比將近18%、兒童娛樂和兒童教育占比接近26%，珠寶及飾品(包括眼鏡、手表)占比約為10%;其余業態占比很小，包括壹傢影院(樂天影城)、壹傢KTV(寶樂迪)、壹傢銀行(中國銀行)、壹傢藥店(林生堂藥房)及壹傢屈臣氏等。
當日空置商鋪大概有15處
再從現有品牌落位上看，京通羅斯福廣場雖然將會大大滿足和提昇通州區的消費及娛樂，但開業當天頗叫人失望的是，真正開業的品牌商傢並不多，整個購物中心東側的餐飲區幾乎沒有幾傢對外營業。
此外，記者發現，目前項目落位品牌與其西側的、駐紮此處已久的傢樂福購物中心有壹定的重復，重疊的品牌包括：麥當勞、ONLY、Vero Moda、屈臣氏、cache cache、Jack &Jones等。此外，同屬於八通線上的、已開業的競爭商業還有：華聯天時名苑購物中心(其內部含BHG精品超市、萬寧超市、伯納影城等)、新華聯物美大賣場、北苑站國泰百貨、梨園站貴友大廈等。
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李嘉誠操刀亦難解交通困局
資料顯示，京通羅斯福廣場原屬於金隅大成開發的金城中心的商業部分。金隅大成在此主要開發了金成府高端住宅，其開發的綜合體金城中心原本包括寫字樓及商業。
2013年初，李嘉誠（專題閱讀）旗下香港長江實業集團聯屬公司ARA資產管理公司，出資2.8億美元，收購了金成中心的商業部分，且ARA集團後將其重命名為“京通羅斯福廣場”，將其打造為集品牌餐飲、時尚購物、IMAX影院、兒童教育、休閑娛樂為壹體的壹站式購物中心。
除了新開業的通州商業項目之外，ARA集團旗下基金還持有並管理包括北京東方廣場、新加坡新達城、新加坡萊福士碼頭壹號、南京國際金融中心(IFC)在內的多個亞太城市標誌性高端商業物業。
而ARA資產管理公司由李嘉誠先生與ARA集團總裁林惠璋先生於2002年聯合創立，總部位於新加坡，是首個在新加坡證交所上市的房地產基金管理公司，管理總資產超過172億美元，在香港管理的購物中心和寫字樓超過25座。
據悉，項目開業亦曾經壹拖再拖，此前對外曝出今年5月、8月對外開業。
記者發現，京通羅斯福廣場的“後臺老大”即便是實力雄厚的李老闆，也似乎難改其交通硬傷。項目雖然緊鄰軌道交通，但由於地處九棵樹地鐵道路的出口方向，四周沒有臨街主路，交通位置明顯不如傢樂福。
項目門前狹窄的地鐵前通道，當天上午引發小堵
而要想開車進入到京通羅斯福廣場，隻能從傢樂福西南側的九棵樹西路十字路口左轉、至傢樂福南側的怡樂北街由西向東駛入項目。據記者了解，這條交通路徑，無論是平時還是節假日，都極其容易堵車。
附項目9月10日各樓層品牌：
(以下內容為贏商網記者綜合項目樓層指南和當天品牌進駐情況匯總整理，5層中庭鋪位未包含)
樓層主題及品牌明細
【B1層食尚廣場】
麥當勞、和合穀、姑姑宴、第七街、東方宮、港品元素茶餐廳、諾緣米線、金諾郎、美食芭莎、蛋愛飯、阿三生煎(註：該樓層開業當天基本未有營業商傢)
【1層國際名品】
已開業：H&M、lenscrafters亮視點及珠寶店老鳳祥、周大生、中國珠寶、品真閣;
進場但尚未開業：C&A、adidas、apple蘋果店、Only、Vero Moda、Jack&Jones、banila co.、賽百味、漢堡王、必勝客、蒂娜朵拉、林生堂藥房、中國銀行、SELECTED、卡西歐、木九十。
【2層流行前線】
已開業：百武西、紫涵、樂町、熙然及中庭展區商傢deginpa、布萊曼、Vinistyle 微妮、Renkomay蕾珂美、adaro 絲巾;
進場但尚未開業：太平鳥時尚女裝、cache cache 時尚女裝、TOP FEELING、花舍咖啡、hotwind、屈臣氏、BABY MARY。
【3層童趣世界】
已開業：gb好孩子、Disney、IVBB下壹代、紐約國際兒童俱樂部、童泰嬰童生活館、BABiBOO、巴布豆、Isee灰姑娘國際兒童藝術中心、樂創教育、讀樂空間、海豚灣嬰幼兒水育館、microbaby妮可寶貝、CAMKIDS駱駝戶外青少年裝備、大嘴猴童裝、大樹優教、carrera、愛學習、kidsland、歐卡星、泥點點、豆號飲品、李寧KIDS、空中天使;
進場但尚未開業：新辣道、六本木回轉壽司、俏江南、老港記、格林童趣、麗傢寶貝母嬰館、悠遊堂。
【4層生活風尚】
已開業：生態傢、曼妮芬、詩曼芬、歐迪芬、以純、動亦健;
進場但尚未開業：東來順、起跑線連鎖商城、便宜坊、dapu大樸、將太無二、麻里麻里、籮籮酸湯魚、黃記煌、糖匯甜品、碧斯美療生活館。
【5層潮流享樂】
半開業：寶樂迪KTV、樂天影城;
進場但尚未開業：江邊城外、飯前飯後、太元甫石鍋魚。
[圖片報道]：
項目正處於地鐵通道出口處，位置比較尷尬
當天，壹位新加坡籍老闆正在和當地顧客親切交談
5層電梯入口處的商傢擺放著鋼鐵俠模型
4層尚未開業的運動名品集合店
3層尚未開業的悠遊堂
3層尚未開業的大型麗傢寶貝母嬰館
開業當日尚未營業的商傢比比皆是，圖為尚未開業的BABYMARY
怡樂北街東處進入項目的路口，交通混亂
九棵樹北路十字路口，等待左轉的車輛排起了長龍
開業當日最火爆的當屬H&M，大媽們激動的試穿衣服
火爆的H&M童裝區成為亮點
內衣產業冰與火： 前端產能過剩， 後端加速擴張
本報記者戴建敏肖玫麗汕頭、深圳報道
同受經濟大環境不景氣、電商沖擊等影響，內衣行業卻與服裝業整體低迷的狀況相反，始終保持了較好的增長勢頭。去年以來，多傢本土內衣龍頭企業先後登陸資本市場，並不約而同地拋出品牌和門店擴張計劃，通過加盟、直營的方式圈地擴張。
不過，處於內衣產業鏈前端、從事內衣生產和加工的廠商日子並不好過，內衣廠倒閉的消息也不時傳出。記者近日來到被外界稱為“內衣之鄉”的廣東汕頭穀饒鎮走訪發現，產品雷同、人力成本增加、廠傢眾多壓縮競價空間、原材料價格走高等問題，將壹眾內衣廠商推向轉型升級的關口。
行業洗牌加劇
據中國紡織經濟信息網的數據顯示，中國的內衣市場年銷售額在1000億元以上，且每年以近20%的速度增長，高於紡織服裝行業過去十年年均18%的復合增速。
“中國的內衣消費者正由啟蒙期步入覺醒期，健康、性價比等越來越受消費者重視，所以內衣產業迎來了階段性的爆發。但是總體還是產能過剩的，尤其是內衣廠數量很多，都是低端製造，行業整體麵臨洗牌。”和君咨詢服裝事業部合夥人李金良向記者說道。
對於內衣生產加工廠商來說，這壹洗牌效應最為明顯。起步於上世紀80年代末“內衣之鄉”穀饒，目前已初步形成完整的針織內衣產業鏈，鎮內針織內衣生產經營場所近3000傢。
走在穀饒街頭，隨處可見內衣OEM、ODM廣告牌，這些廣告牌印著身穿各式內衣的美女照片，以及工廠的地址、聯係電話。這里的內衣廠大多由三到五層的居民樓房改造而成，集生產、生活、住宿為壹體，小廠衹有三五個員工，大廠則達300人至500人。
有十年從業經驗的內衣指導張丹告訴記者，與前幾年不同的是，穀饒鎮內即便是大廠，白天出入者也不多，進廠的貨車也屈指可數。
“以前工廠總有做不完的貨，現在搶訂單的工廠太多了，價格壹個比壹個低，但是人工、材料成本反而比以前高，”剛從老東傢離職的張丹說，“我們工廠過段時間就會關門。廠長也想做壹些自動化生產線，做高端內衣，但是成本太高，而且其他廠傢也都這樣轉型，但也很難賺到錢。”
對此，中投顧問輕工業研究員熊曉坤分析指出：“近兩年定制化產品成為壹大趨勢，這就要求內衣廠商在產品質量、技術以及管理方麵有較大的提昇。但是大量廠商沒有能力進行技術、設備投入，所以訂單量驟減，瀕臨破產。”
終端圈地競賽
行業劇烈洗牌的同時，完成資本原始積累的龍頭企業先後登陸資本市場，並迅速圈地擴張。
記者初步統計，目前在A股上市的內衣企業有健盛集團、匯潔股份，登陸H股的有安莉芳控股、都市麗人、維珍妮，而騰飛科技、閨秘雅、詩曼芬、親閨蜜語則分別在新三闆、四闆掛牌。
“行業市場集中度低，登陸資本市場的企業能借助資本的力量拓展市場，而並購是實現擴展的壹種較優手段，行業未來可能迎來壹場並購戰。”熊曉坤告訴記者。
長江證券研報指出，由於行業整體生產工藝較成熟，而產業鏈的整合又需要較強的資本實力和較長的時間資本，因此我國內衣行業短時間內突圍的關鍵在於“終端為王”。
企業拓展終端店麵的方式分為加盟店和自營店兩種。其中，以匯潔股份為代表的企業選擇自建產能、自制生產，旗下全部為直營店，2014年至2015年新增門店不足百傢。
以都市麗人代表的企業選擇“加盟＋直營”，數據顯示，2013年底都市麗人旗下的加盟店、自營店數量分別為5069和721傢。到了2015年底，這壹數字增加到6937傢加盟店和1121傢為自營店。都市麗人首席財務官余振球此前透露，都市麗人仍計劃今年新開1000至1100間分店。
在熊曉坤看來，加盟和直營各有利弊，帶來的行業監管難度也不同。其中，“直營是重資產模式，在固定資產、人力等前期投入較大，回收周期較加盟店長，但這種模式企業對門店的把控能力較高，由於企業內部對門店能進行較強的管理，所以行業監管的負擔在壹定程度上得以減輕。”
相比之下，“加盟是輕資產運營，門店在較短時間內能快速擴張，幫助企業搶占市場份額。但加盟店管理難度大、成本高，同時給行業監管帶來較大挑戰。”他說。
（編輯：張偉賢，如有意見建議請聯係：）